Usprkos inflaciji, sve većoj neimaštini, energetskoj krizi i ostalim nedaćama današnjice, svjedoci smo ogromne gradnje u gotovo svim dijelovima grada.
Krešo Buljat, direktor tvrtke Madria Invest i suvlasnik agencije za nekretnine Sunčani dom te Zoran Marasović iz agencije za nekretnine Dalmatis ispričali su kako ekonomska kriza utječe na tržište nekretninama, istaknuli najčešće uvjete kupaca, kao i najpoželjnije lokacije te prosječnu cijenu kvadrata.
Također, naglasili su prednosti novogradnje u odnosu na tzv. rabljene stanove. Provjerili smo kupuju li stranci i u kojoj mjeri, kao i očekivanja nakon ulaska u eurozonu i Schengen. Osim toga, komentirali su prednosti, ali i nedostatke APN-a o kojima se sve više govori te što bi potencijalno ukidanje značilo za tržište. Na koncu, nametnulo se pitanje prate li komunalna infrastruktura i zelenilo tako ubrzanu izgradnju u Zadru.
Potražnje veća od ponude
Tržište nekretnina, dakle, ne osjeća krizu. Dapače, saznajemo od Marasovića, interes za nekretninama je dosta velik, potražnja je toliko prisutna da ponuda to ne može pratiti.
- U vrijeme kada je stopa inflacije premašila kamatne stope na oročenu štednju sve je više investiranja u nekretnine jer su jedan od tradicionalno sigurnijih modela ulaganja i faktor zaštite gotovine. Tome u prilog govori i činjenica objavljenog izvješća Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine i zagrebačkog Ekonomskog instituta "Pregled tržišta nekretnina za 2021." u kojem stoji da je rast broja kupoprodaja u prošloj godini u odnosu na 2020. godinu rastao za čak 30 %, i to sa 40 milijardi na 60 milijardi kuna. Pritom je čak 50 % svih kupoprodaja izvršeno kešom, što znači da je kupljeno gotovinom nekretnina u vrijednosti 30 milijardi kuna i to samo u prošloj godini. Ljudi uzdrmani krizom i nesigurni u vrijednost gotovine odlučuju se kupovati nekretnine, a pritom svakako treba računa voditi o profitabilnosti i savjetovati se pri kupnji kako bi se postiglo optimalno ulaganje, kaže Buljat.
Prosječna cijena kvadrata
Cijena kvadrata stana svugdje, pa tako i na našem zadarskom području, najviše ovisi o lokaciji nekretnine, a potom o drugim faktorima.
- Prosječna cijena stana u novogradnji, ovisno o lokaciji, kreće se od 2.500 do 3.000 EUR/m2. Nekretninama koje su višeg standarda i nalaze se prvi red do mora ili su pak višeg standarda s otvorenim pogledom cijene variraju od 5.000 do 7.000 EUR/m2, govori Buljat i dodaje da je prvi i najvažniji uvjet svakog kupca dobiti maksimalnu kvalitetu za uloženi novac.
- Osobne preferencije se razlikuju, a ovisno o tržišnom segmentu. Kod mladih obitelji najbitniji je raspored, tj. da se u što manje kvadrata dobije željeni prostor za obiteljski dom, mahom se traže stanovi od 60 m2 do 75 m2, s dvije, tj. tri spavaće sobe. Dobra lokacija i blizina sve potrebne infrastrukture za ugodan obiteljski život su velika prednost, dok su primjerice za kupnju vile i kuće za odmor sasvim drugačiji individualni afiniteti, tumači Buljat. Ako govorimo o stanovima koji se kupuju isključivo za obiteljski život, tada je kupcu važna blizina škole, vrtića, trgovine, centra grada.
- U Zadru je obiteljima jako bitna i blizina ŠRC Višnjik, pa samim tim kvartovi Višnjik, Voštarnica, Plovanija imaju ogromnu potražnju i visok potencijal prodaje. Kupuje li se nekretnina u komercijalne svrhe, odnosno uglavnom kod nas za turistički najam, tada se naravno traži blizina mora, plaže ili pak građevinska zemljišta u okolici grada, gdje svakodnevno vidimo gradnju novih luksuznih vila koje su i vrlo tražene među stranim ulagačima, kaže Buljat.
Marasović kao najpoželjnije lokacije navodi Poluotok i kvartove u blizini samog centra grada.
Više od 30 % kupaca su stranci
U obje agencije kupci su zainteresiraniji za novogradnju.
- Većina kupaca zainteresirana je za kupnju stanova u novogradnji zbog niza razloga - novogradnja danas je potpuno drukčija nego kako se gradilo prije, mahom su to A+ energetski certifikati, to su niskoenergetske zgrade, jako je dobra izolacija, kao i sustav grijanja i hlađenja... Stanove prodajemo dok je zgrada još u povojima, u samim začetcima gradnje pa onda svaki kupac može na neki način individualizirati svoj stan, primjerice sanitarije, razmještaj zidova... Kad je riječ o novogradnji, stan kupujete od pravne osobe koja je u sustavu PDV-a pa niste u obvezi plaćanja poreza na promet nekretnina. Zakonom je propisana garancija od deset godina na krovište, statiku i konstrukciju, a na građevinsko-obrtničke radove imate dvije godine jamstva. Tako se štedi i na pričuvi. Ljudi su prepoznali sve to. Na kraju krajeva, novogradnja je iste cijene kao i neki rabljeni stanovi, a dobiva se puno više, objašnjava Marasović.
Stranci kupuju sve više, saznajemo od Buljata, i to kupuju nekretnine veće vrijednosti i komercijalne nekretnine...
- Više od 30 posto svih transakcija pripisujemo upravo stranim državljanima, dodaje Krešo Buljat.
Marasović ne očekuje promjene nakon ulaska u eurozonu i Schengen.
- Ionako su se cijene formirale u eurima, ništa se ne mijenja. Državljani Europske unije u Hrvatskoj kupuju isto kao i hrvatski državljani. Oni ne trebaju nikakvu dodatnu suglasnost, moraju imati samo OIB koji im se dodjeljuje u Poreznoj upravi. U skladu s tim, ne očekujem nikakav porast, govori nam Zoran Marasović.
Daljnji rast cijena
S druge strane, Buljat očekuje daljnji rast cijena nekretnina.
- Možemo u morskim destinacijama očekivati daljnji rast cijena nekretnina, a poglavito na našem zadarskom području koje očekuje daljnja ekspanzija. I to ne samo zbog ulaska u eurozonu, već i zbog inflacije, pa i projekta koji će se realizirati u okviru Nacionalnog plana oporavka i otpornosti koji će potaknuti buduće investicijske momente. Naime, Hrvatskoj je na raspolaganju gotovo 23 milijarde eura, i to 6,3 milijarde eura u cijelosti bespovratnih sredstava, kroz Višegodišnji financijski okvir na raspolaganju nam je gotovo 13 milijardi eura, a kroz mogućnosti za zajmove 3,6 milijardi eura. U ovom procesu, a posebno u predstojećem razdoblju ekspanzije, itekako je bitno zaštiti mlade obitelji te im omogućiti da imaju mogućnosti riješiti svoje stambeno pitanje što su osnovni temelji demografskih politika. Bitno je također spomenuti da je Hrvatska među rekorderima u EU po broju vlasnika stambenog prostora što nam je ugravirano u našu kulturu i DNK od čega sigurno nećemo previše odstupati. Nadalje, ulaskom u eurozonu možemo očekivati sazrijevanje tržišta nekretnina na koje će se sve više gledati kao investicijski potencijal koji može generirati prinose za ugodan život, kaže Buljat.
Kontraefekt APN-a
Mladim obiteljima olakšicama je (trebao biti) APN. Međutim, subvencioniranje je dovelo do porasta cijena.
- APN je zamišljen kao dobra priča i to funkcionira, no možda se trebalo malo podrobnije sve analizirati. Dogodio se kontraefekt jer u valovima, kada se puštaju sredstva za subvenciju, bude previše kupaca odjednom i onda prodavatelji podižu cijene. Onaj koji ostvaruje uvjete za APN, pošto-poto kupuje stan i ulazi u tu priču. Po zakonu tržišta, zbog prevelikog interesa događa se da rastu cijene. Kolikogod je to bio benefit ljudima koji su ostvarili pravo, ono što su dobili poticajima države, to su izgubili u povišenju cijene, objašnjava Marasović.
Suglasan je i Buljat koji kaže da je povećana potražnja uslijed subvencioniranja države kroz APN generirala povećanje cijene nekretnina po m2 što sigurno nije bio krajnji cilj ovog mehanizma.
- Smatram da trebamo razmišljati o održivijem modelu osiguranja stambenog pitanja mladim obiteljima koji neće generirati daljnje povećanje cijena po m2 već im rasteretiti kućni budžet, dodaje Buljat.
Infrastruktura i zelenilo (ne) prate izgradnju
Kad je riječ o skladu izgradnje i prometne i komunalne infrastrukture, Buljat ističe da je trenutačno vidljivo da projektom aglomeracije kojim se zahvaćaju zadarske četvrti itekako dobro napredujemo u pogledu komunalne infrastrukture koju slijedi i prometna.
Međutim, u pogledu zelenih površina također su vidni pomaci prema naprijed, dodaje Buljat, no to još nije na onoj razini na kojoj bismo željeli i trebamo biti.
- No, ne bismo trebali stati samo na zelenilu, prometnoj i komunalnoj infrastrukturi jer znamo da su ESG (eng. Environmental, Social i Governance) ciljevi održivog razvoja daleko opsežniji te obuhvaćaju okoliš, upravljanje i utjecaj na društvenu zajednicu. Unatrag par godina kada sam investirao u veće građevinske projekte pravovremeno smo planirali trendove koje će nas zahvatiti. Tako projekt višestambenog kompleksa na Višnjiku ima, između ostaloga, osiguranu punionicu za električna vozila, energetski je iznimno učinkovita, ima podzemne spremnike za odlaganje otpada što je trenutno jedan od vodećih problema s kojima se suočavaju svih hrvatski gradovi. Kroz projekte na Plovaniji osigurali smo ugodan i komforan obiteljski život stanarima, dakako vodeći računa o svim parametrima moderne gradnje. Smatram da se danas više ne smijemo zadovoljiti minimumom i da zajedničkim snagama moramo voditi računa o načelima održivog razvoja i to ne samo od strane gradske i županijske vlasti, nego i investitora i agencija za nekretnine, ali i kao pojedinci, pripadnici društva. Trebamo svi zajedno voditi računa što ćemo svojoj djeci ostaviti u nasljeđe, zaključuje Buljat.
