Prosvjed lokalnog stanovništva u Barceloni i drugim španjolskim destinacijama zbog prekomjernog turizma i, posljedično, apartmanizacije stambenih zgrada, izazvao je veliku medijsku pažnju. Naime, iako turistički sektor donosi značajna sredstva u državne proračune mnogih zemljama EU, pa tako i Hrvatskoj, u kojoj je udio najveći i iznosi zapanjujućih 19,6 posto BDP-a, prema podacima HNB-a, ono izaziva i kontraproduktivni učinak, jer zbog neuređene stambene politike nastaje problem na tržištu nekretnina. U našim, turistički orijentiranim gradovima, poput Splita, Zagreba, Zadra, većina mladih ljudi ne mogu, zbog napuhanih cijena i apartmanskog booma, riješiti stambeno pitanje i zbog toga iseljavaju. Nedavno je ministar turizma Tonči Glavina izjavio da nismo još uvijek dosegli kritičnu točku poput Španjolske i referira se na novi Zakon o turizmu, koji bi, navodno, trebao donijeti određene spasonosne mjere.
Ovakvo stanje komentirao je mr.sc. Davor Njirić koji je, tijekom 21 godine rada, stekao veliko iskustvo u Ministarstvu turizma, među ostalim, i kao glavni savjetnik niza ministara u tom resoru. Njirić je sudjelovao i u razvoju poslijeratne strategije turizma, u vrijeme ministra Nike Bulića. Danas, kao konzultant i kompetentan poznavatelj turističke djelatnosti, u razgovoru je istaknuo određene dvojbe koje se tiču apartmanizacije zgrada i dao određena rješenja, ako, istaknuo je, postoji interes određenih politika da se nastali problemi riješe.
Hrvatski građani ugroženi, ali šute
Mogu li se prekomjeran turizam i apartmanizacija spriječiti mjerama na lokalnoj razini propisanim Zakonom o turizmu?
Živimo u vremenu kada masovni turizam i apartmanizacija više stambenih zgrada uništava stambeni fond i ugrožava život u svim razvijenim turističkim destinacijama do neizdrživosti, pa lokalno stanovništvo traži spas u organiziranju masovnih prosvjeda protiv nesposobne vlasti, koja kasni s poduzimanjem učinkovitih mjera da ih zaštiti i omogući im normalan život. U tome prednjače najpoznatije španjolske turističke destinacije Palma de Mallorca i Barcelona. Prema vijestima u medijima, lako je zaključiti da nam se masovni turizam već događa kao u španjolskim destinacijama, iako, za razliku od njih, naše ugroženo stanovništvo još ne prosvjeduje.
S obzirom na to da sve intenzivniji trend masovnog turizma najviše doprinosi apartmanizaciji stambenog fonda, koliko je realno da se apartmanizacija višestambenih zgrada može zaustaviti samo mjerama koje su predviđene Zakonom o turizmu?
Zanimljivo je mišljenje ministra Glavine koji smatra kako bi se turizmom kvaliteta života trebala povećati, a ne smanjiti. Glavina je mišljenja da kategorizacija objekata u stambenim zgradama na to ima negativan utjecaj te da se to se može riješiti pravilnicima ministarstva, kako bi takve odluke mogli donositi gradovi i županije. Dakle, njegovo mišljenje je da ove probleme trebaju rješavati gradovi i županije mjerama propisanim pravilnicima, a ne ministarstvo. Nedvojbeno je da se prekomjerni turizam i apartmanizacija zgrada ne mogu spriječiti mjerama na lokalnoj razini propisanim Zakonom o turizmu i pravilnicima, ali bi se mogli mjerama na državnoj razini. Štoviše, mjere na lokalnoj razini će se moći primijeniti tek za dvije do tri godine, a mjere na državnoj razini bi se mogle primijeniti u roku par mjeseci. Naime, apartmanizacija zgrada se može zaustaviti samo Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti, u kojemu se mora konačno jasno definirati pojam "pružanja usluga u domaćinstvu" i na taj način napraviti razlika između "domaćina", koji pružaju usluge smještaja u obiteljskim kućama osobnim radom i"rentijera/iznajmljivača", koji, preko posrednika za upravljanje apartmanima, iznajmljuju apartmane u zgradama. Dakle, ovaj problem se ne može riješiti pravilnicima, koje donosi ministar, nego zakonom koji donosi Hrvatski sabor. Tradicija hrvatskog turizma je pružanje usluga smještaja u domaćinstvu u obiteljskim kućama, a ne u zgradama namijenjenim potrebama građana za stanovanjem.
Ministri prešutno krše sedam zakona?!
Kako se uopće dopustila registracija apartmana u stambenim zgradama?
Do toga je došlo dogovorom na državnoj razini, dogovorom ministara nadležnih za turizam i prostorno uređenje da se prešutno dozvoli/tolerira fizičkim osobama registracija apartmana u zgradama. Štoviše, temeljem tog dogovora, Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti je propisano da usluge smještaja u stambenim zgradama, a ne samo poslovnim, mogu pružati obrti i trgovačka društva, što je u suprotnosti s drugim zakonima. Od tada se ministri mijenjaju i svi nastavljaju kršiti sedam zakona, Zakon o prostornom uređenju, Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zakon o trgovačkim društvima, Zakon obrtu i porezne propise. To znači da su sve dozvole za registraciju apartmana u zgradama nezakonite. Jedino su zakonite dozvole za registraciju apartmana u obiteljskim kućama u kojima domaćini pružaju usluge smještaja u domaćinstvu.
Tko je odgovoran za ovakvu situaciju i može li se postojećim zakonima, promptno izvršiti deapartamanizacija zgrada?
U rješavanju ovog pravnog nereda najvažnije uloge imaju ministar i potpredsjednik Vlade Branko Bačić, nadležan za prostorno uređenje i stambenu politiku i ministar Tonči Glavina, nadležan za turizam. Najučinkovitija mjera bi bila da se oni dogovore i isprave pogreške bivših ministara, tj. da počnu poštovati Zakon o prostornom uređenju i Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti, da se prestanu izdavati nelegalne dozvole za registraciju apartmana u zgradama i da se u roku od pet godina izvrši njihova deapartmanizacija, tako da, nakon toga, u njima ne bude više apartmana. Poštovanjem ova dva zakona, poštovat će se i ostalih pet zakona.
Najavljeno je donošenje Nacionalnog plana stambene politike, tj. stambene strategije, koja bi obuhvatila mjere subvencija stanodavcima, aktiviranje državne imovine i program poticanja stanogradnje, ali ne i mjeru deapartmanizacije višestambenih zgrada. Što mislite o tome?
Nadležno ministarstvo je najavilo i skoro donošenje Zakona o upravljanju zgradama. U najavi se ne govori da će u njemu biti i mjere koje bi doprinijele rješavanju problema apartmanizacije zgrada, kao ni ulozi upravitelja zgrade u suzbijanju nelegalnog iznajmljivanja stanova kao apartmana. Nevjerojatno! Očito je da ministarstvo nije zabrinuto zbog smanjivanja stambenog fonda. Što će nam sve najavljene mjere stambene politike i upravljanja zgradama, ako se ne riješi ovaj problem. Nije logično istodobno poticati smanjivanje stambenog fonda i poticati njegovo povećavanje. Naime, riječ je o tome da cijene i najamnine stanova rastu i zbog sve veće potražnje za apartmanima. Bilo bi za očekivati da će ministarstva uskladiti svoje politike u svrhu rješenja stambenog problema mladih. Ona, međutim, rade suprotno, dozvoljavaju apartmanizaciju zgrada tako da cijene na tržištu stanova ne određuje potražnja za njima nego za apartmanima, koja je sve veća. To čak potiču poreznim paušalom. Nerazumno! Štetno! Neodgovorno!
Država se neopravdano boji reakcije rentijera
Građani koji žive u stambenim jedinicama ili netko tko je kupio stan isključivo za stanovanje, nalaze se u suludoj poziciji, jer nitko od njih nije zasigurno sretan s turistima u svojoj zgradi. Koje sve posljedice iz toga proizlaze za stanare?
Apartmanizacijom zgrada ugrožava se život stanara i uskraćuju im se suvlasnička prava. Naime, oni ne mogu biti i apartmani za turiste. Što sada doživljavaju? Gosti koriste ulaz, stepenice i lift, koji su vlasništvo svih vlasnika stanova. Noću ne mogu spavati, jer gosti u kasnim satima bučno ulaze u zgradu, glasno pričaju kroz hodnike i na balkonima do kasnih sati. Gosti se ponašaju neodgovorno, jer u blizini nema vlasnika apartmana da ih upozori na pridržavanje kućnog reda. Događa se i da studenti u gradovima iznajme apartman na jednu noć, i uz otvoren prozor i glasnu glazbu imaju tulum do zore. Sve to ne pogađa vlasnike apartmana koji mirno spavaju, čak i u drugim gradovima. Poznato je da su neki vlasnici apartmana u zgradama u centru Zagreba, oštećenim potresom s crvenim ili žutim naljepnicama, obnovili apartmane i sada opstruiraju obnovu zgrade dok ne prođe turistička sezona. Dakle, stanari u zgradama su posebno ugroženi i obespravljeni kao suvlasnici. Važno je istaknuti da je jedino u Hrvatskoj neograničena apartmanizacija zgrade, tj. da svi stanovi mogu biti registrirati kao apartmani. To znači da se čitava stambena zgrada može pretvoriti u neformalni poslovni aparthotel vlasnika stanova na poreznom paušalu. To se već događa. Takve zgrade čak imaju recepciju premda nisu aparthoteli.
Mogu li gradovi i općine rješavati problem apartamanizacije zgrada, kako je predviđeno u novom Zakonu o turizmu?
Ako Vlada Republike Hrvatske stvarno želi lokalnom stanovništvu osigurati kvalitetan život, onda mora provesti deapartmanizaciju zgrada u roku od idućih pet godina. Sve drugo je odgađanje rješavanja problema. Nažalost, to se ne namjerava provesti. Naime, u Zakonu o turizmu predviđa se samo da gradovi i općine mogu donijeti odluku o prestanku izdavanja dozvola za registraciju novih apartmana, bez obzira je li riječ o apartmanima u zgradama ili apartmanima u obiteljskim kućama. Takvom odlukom se neće zaustaviti samo apartmanizacija zgrada, nego i razvoj obiteljskih domaćinstava. Štoviše, bivša ministrica turizma Brnjac je izjavila da ne namjerava inicirati deapartmanizaciju zgrada, jer su to "stečena prava". Nije riječ o "stečenim pravima", jer su se ministarstva dogovorila da će prešutno dozvoliti/tolerirati registriranje stanova u zgradama kao apartmana. Ministrica je trebala priznati tu pogrešku svojih prethodnika i ispraviti je.
Tko će ohladiti ‘vrući krumpir‘?
Smatrate da lokalne samoupravne jedinice ne mogu sami rješavati taj problem. Zašto?
Očito je da je ministarstvo odlučilo svu odgovornost prebaciti na jedinice lokalne samouprave prema načelu "brigo moja prijeđi na drugoga", nazivajući to "decentralizacijom". Ta se odgovornost ne može decentralizirati. Nju trebaju dijeliti ministarstva nadležna za prostorno uređenje i turizam i jedinice lokalne samouprave, sukladno njihovim nadležnostima. Višestambene zgrade se moraju koristiti za stanovanje, a ne za turizam. Očito je da je pred ministrom Glavinom iznimno odgovoran zadatak, provesti ono što je ministrica Brnjac zamislila Zakonom o turizmu, ali nije "stigla" provesti. Nedvojbeno je da bi sada ministar trebao inicirati deapartmanizaciju višestambenih zgrada, što je ona propustila. Neće valjda i on taj "vrući krumpir" ostaviti nasljedniku? Čudno je da gradonačelnici i načelnici bespogovorno prihvaćaju nerealna očekivanja bivše ministrice Brnjac, a sada ministra Glavine, da oni rješavaju problem apartmanizacije, a on je nastao pred više od dvadeset godina dogovorom ministara. Bilo bi logično da sada oni predlože ministrima da riješe ovaj problem poštivanjem postojećih zakona i prvo zaustave apartmanizaciju zgrada, a potom provedu njihovu deapartmanizaciju.
Tko će biti nezadovoljan, a tko zadovoljan neizbježnom deapartmanizacijom zgrada?
Za deapartmanizaciju je potrebna politička volja na razini Vlade Republike Hrvatske. Često se može čuti mišljenje da politika ne želi donijeti ovu odluku da ne bi izazvala nezadovoljstvo rentijera/iznajmljivača, koji su dio biračkog tijela. Međutim, niti jedna Vlada se ne treba "bojati" rentijera, jer su u manjini. Ako se uopće ikoga treba "bojati", onda su to oni kojih je daleko više, a to su velike skupine nezadovoljnih građana, onih koji ne mogu kupiti stanove zbog nerealno visokih cijena, onih koji ne mogu unajmiti stanove zbog nerealno visokih najamnina, građana koji nemaju mir zbog turista u zgradama, zbog svih onih koji pružaju usluge smještaja u obiteljskim kućama i mali obiteljski hoteli, a ne uživaju blagodat poreznog paušala. Samo oni mogu izaći na ulice, jer su nezadovoljni, i prosvjedovati kao što to rade ogorčeni građani Palma de Mallorche i Barcelone. Reforma će "zaboljeti" rentijere, ali im se ništa strašno neće dogoditi. Odreći će se turističke ekstra rente i stanove iznajmiti uz manju rentu mladim obiteljima. Reforma će "zaboljeti" i posrednike koji upravljaju apartmanima rentijera, ali ni njima se ništa strašno neće dogoditi, jer će posredovati u dugoročnom najmu stanova. Pravna država mora funkcionirati.
Radi objektivnosti, uputili smo pitanja na navedenu temu ministru prostornog uređenja Branku Bačiću i ministru turizma Tončiju Glavini, ali odgovore, nažalost, nismo dobili.
