Feđa Klarić vlasnik je stana u zgradi u Marmontovoj ulici u Splitu, koja ima 12 stanova, od toga je 10 apartmana u turističkom najmu i vlasništvu rentijera, stranaca koji ne žive u Dioklecijanovom gradu.
- Takvih primjera imate na stotine od Dubrovnika do Istre i trenutnim stanjem mi stanari smo građani drugog reda. Neprihvatljivo je da se štite stečena prava postojećih iznajmljivača, a moja ustavna prava na miran obiteljski život narušavaju. Primjerice, rentijeri u mojoj zgradi oglašavaju u sklopu ponude aranžmana kao dodatni plus zajedničke prostorije, u kojima mladi ljudi rade partije. Kad zaborave ključ, zvone nama, jer do vlasnika apartmana ionako ne mogu doći. Većina njih živi u Zagrebu, Berlinu, Torontu i pitaj Boga gdje. To je, blago rečeno, potpuno ludilo i za nas preostale stanare vrlo ponižavajuće. Stare zgrade imaju lošu izolaciju, sve se čuje i nama se danonoćno narušava mir. Stalni stanovnici u centru grada se masovno iseljavaju. Poražavajući podatak o iseljavanju stanovnika je osnovna škola “Dobri-Split”, koja je ne tako davno imala 1600, a danas je ostala na 200 učenika. Smatram da se samo postupnom deapartmanizacijom, u roku od pet godina, može riješiti stambena politika, ističe Klarić.
Ovo je samo jedna od mnoštva negativnih reakcija na prijedlog novog Zakona o ograničavanju prenamjene stanova u turističke apartmane i druge oblike kratkoročnog najma.
Alarmantni podaci o hrvatskom stambenom fondu
Namjera ovog zakona je smanjenje apartmanizacije, snižavanje cijene kvadrata i vraćanje stanova na tržište za dugoročni najam, kako bi bili dostupniji građanima. Iako je prijedlog zakona izazvao prijepore, svakako je korak naprijed i pomicanje s mrtve točke u rješavanju nagomilanih posljedica stambene politike. To potvrđuje i alarmantan podatak iz Državnog zavoda za statistiku, jer oko 40% hrvatskog stambenog fonda ne služi stanovanju, pri čemu je 600.000 stanova prazno, 230 000 je u kratkoročnom najmu, a 112.000 prenamijenjeno u poslovne prostore. Došli smo do točke u kojoj je gotovo nemoguća misija kupiti ili dugoročno unajmiti stan po razumnoj cijeni.
Novi Zakon diskriminatoran?!
Zakon predviđa mjere kojima se neće riješiti problem apartmanizacije zgrada u potpunosti, nego samo djelomično. Sve mjere, a prije svega mjera o suglasnosti 80% suvlasnika stambenih zgrada, primjenjivat će se na nove iznajmljivače, a ne i na stare. Stari rentijeri bit će zaštićeni. Možda će i njihovi nasljednici imati taj status. Dakle, Vlada se nije odlučila za deapartmanizaciju zgrada tako da u njima do određenog roka ne bude više apartmana.
- Vlada se nije se odlučila za reformu koja bi uklonila posljedice pogrešne stambene politike svih ovih godina do sada i koja je dovela do uništavanja stambenog fonda. Vlada bi trebala hitno donjeti odluke da se odmah prestane s registriranjem stanova u zgradama kao apartmana i da se u roku od pet ili više godina izvrši deapartmanizacija. Ako je to kratak rok, može odrediti dulji rok. To bi bile najučinkovitije mjere stambene politike, jer dok to ne odluči, ne može provesti reformu pogrešne stambene i turističke politike u korist kapitala, a na štetu građana, ističe Davor Njirić, stručnjak za turističke djelatnosti.
Prijedlogom ovog zakona, Vladi nije cilj vratiti sve apartmane u stambeni fond i, ne želi dirati postojeće iznajmljivače zbog navodno stečenih prava?
To ne mogu biti stečena prava jer, niti jednim zakonom nije propisano da se stanovi mogu registrirati kao apartmani. U stručnim krugovima se očekivalo da će Vlada apartmanizaciju zgrada zaustaviti mjerama propisanim drugim zakonima koje treba uskladiti, međutim, ona se odlučila za mjere propisane Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada. Tako se među odredbama o plaćanju pričuve, održavanju zgrada i drugim propisima našla odredba u kojoj je za apartmane u zgradama potrebna suglasnost 80% suvlasnika zgrada kojom se narušavaju vlasnička prava dijela suvlasnika, koji nisu spremni potpisati tu suglasnost. To pitanje se može rješavati samo Zakonom o vlasničkim i drugim stvarnim pravima, kaže Njirić
Zar nije nepovredivost (su)vlasništva zajamčena Ustavom? Ovim Zakonom država odgovornost za daljnje urušavanje stambenog fonda prebacuje na suvlasnike zgrada. Zar time ne potiče loše međuljudske odnose među suvlasnicima, pa čak i verbalne i fizičke sukobe, a u krajnjoj liniji i otvara put mogućoj korupciji?
Ministarstvo ovim prijedlogom Zakona će izazvati nezadovoljstvo novih iznajmljivača, koji neće dobiti suglasnost, odnosno sa sebe prebacuje odgovornost na suvlasnike zgrada i one koji ne žele apartmane te ih dovodi u situaciju da se zamjere onima koji ih žele. Ostaje nedorečeno na koji će se rok izdavati suglasnosti 80% suvlasnika, na godinu ili više godina, mogu li ih koristiti i nasljednici? Do kojeg koljena? Hoće li svi suvlasnici shvatiti da potpisivanjem ove suglasnosti rade štetu sebi i svojim nasljednicima, da si pucaju u koljeno, jer njihovi stanovi odmah gube na vrijednosti.
Ideja za izigravanje još neusvojenog Zakona
Evo ideje kako izigrati ovaj Zakon. Građevinske tvrtke koje grade višestambene zgrade moći će u kupoprodajne ugovore unijeti odredbu da kupci stanova potpisom ugovora daju suglasnost ostalim kupcima da stanove mogu registrirati kao apartmane. Njima se to isplati jer će tako postići cijenu koju određuje tržište apartmana, a ne tržište stanova. Tako će svaki vlasnik stana imati suglasnost 100% suvlasnika. Izgleda da je ovaj Zakon zamišljen kao lex specialis, što znači da je jači od Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Zar Zakon koji propisuje, slikovito rečeno, način plaćanja čistačice za zajedničke prostorije može biti iznad Zakona o vlasništvu i stvarnim pravima, odnosno Ustava koji jamči nepovredivost (su)vlasništva u višestambenim zgradama i pravo stanara na miran obiteljski život!
Zakon se ne može retroaktivno primjenjivati ili ipak može?
Iz Ministarstva su naknadno pojasnili da se zakon ne može retroaktivno primjenjivati, odnosno da će se odredbe o prikupljanju potpisa 80% suvlasnika odnositi samo na one koji se planiraju baviti kratkoročnim najmom nakon 1. siječnja 2025. godine. Dakle, trenutni stanovi za kratkoročni najam imaju pravomoćna rješenja o kategorizaciji objekta i ta im se prava ne mogu retroaktivno uzimati. Ne treba posebno naglašavati da su građani dovedeni u neravnopravan i diskriminirajući položaj, zaključuje Njirić.
Oprečna mišljenja o retroaktivnoj primjeni novog Zakona
Drukčijeg je mišljenja prof. dr. sc. Frane Staničić s Katedre za upravno pravo Pravnog fakulteta u Zagrebu, koji kaže da Ustav dozvoljava da pojedina zakonska odredba ima retroaktivno djelovanje, ako za to postoji posebno opravdan razlog.
- Dakle, da se ukinu postojeća rješenja o odobrenju, odnosno dozvole za registraciju apartmana u zgradama, to ne bi značilo retroaktivnu primjenu zakona. Drugim riječima, to je Ustavom moguće. Naime, zakonska odredba, kojoj je dano povratno djelovanje, suglasna je s Ustavom, ako je takvo djelovanje propisa u javnom interesu, odnosno ako se takvim djelovanjem propisa ostvaruju ciljevi koji imaju veće društveno značenje od pravne sigurnosti na koju su računali subjekti određenog pravnog odnosa. Smatra da bi sve nedoumice bile razriješene, da se u prijelazne i završne odredbe ugrade norme koje bi propisale da se odnose i na one koji se trenutno bave kratkoročnim najmom, istaknuo je Staničić.
Udruga građana traži ukidanje svih postojećih rješenja o kategorizaciji
Udruga Građana’ Stanari’ također je poslala Vladi i Saboru primjedbe na ovaj predloženi Zakon. Predlažu da Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima izmjeni i dopuni tako da se doda da je stambena zgrada ona u kojoj su sve samostalne uporabne cjeline etažirane i uknjižene kao stanovi i da služe isključivo za stanovanje, te da se daje pravo vlasniku stana da svoj stan može iznajmiti trećim osobama - najmoprimcima za dugoročni najam. Apartmanska zgrada u kojoj su sve samostalne uporabne cjeline etažirane i uknjižene kao apartmani, a iste mogu služiti za odmor, kao i za bavljenje turizmom, odnosno iznajmljivanjem turistima za dnevni najam za što je vlasnik apartmana dužan ishoditi posebnu dozvolu nadležnog tijela. Zgrada može služiti ili za stanovanje - stambena zgrada ili za odmor i bavljenje turističkom djelatnošću - apartmanska zgrada. Zahtijevaju da stupanjem na snagu izmjena i dopuna ovog Zakona prestaju važiti sva izdana rješenja o kategorizaciji, osobama koje se bave turističkom djelatnošću iznajmljivanja stanova kao apartmana u stambenim zgradama.
Nedvojbeno je da se pojavila slaba politička volja da se napokon provede reforma stambene politike. Ostaje pitanje, hoće li nam političari servirati pozitivnu i održivu reformu ili će samo Europi baciti prašinu u oči?
